Hier das wichtigste auf einen Blick…

 

Was ist die Mietpreisbremse?

 

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein Gesetz der Bundesregierung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung.

Sinn und Zweck der Mietpreisbremse ist es, die Mieten für Neuvermietungen der Höhe nach zu begrenzen, da in angespannten Wohnungsmärkten vor allem einkommens-schwächere Haushalte und inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Flankierend dazu, soll künftig die Maklerprovision für die Vermittlung von Wohnraum von demjenigen bezahlt werden, der den Makler beauftragt.

 

Wie sehen die Gesetzesänderungen der Mietpreisbremse im Einzelnen aus?

 

Bislang ist die Miete auch in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zur Grenze des Mietwuchers frei verhandelbar und daher grundsätzlich der Höhe nach unbegrenzt.

Nach Auffassung der Bundesregierung führt dies dazu, dass der in Ballungsräumen auf dem Wohnungsmarkt angebotene Mietpreis aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum erheblich höher, als die ortsübliche Vergleichsmiete ist. In München soll die auf dem Wohnungsmarkt angebotene Miete um 25% höher sein, als die ortsübliche Vergleichsmiete (Stand: 2014).

Um ein weiteres Auseinanderklaffen der Markt- von der Vergleichsmiete zu verhindern, dürfen künftig gemäß § 556 d) BGB n. F. in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mieten zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete der Höhe nach um maximal 10% übersteigen.

Gemäß § 556 e) BGB n.F gilt dies allerdings nicht für Mieten von nach dem 01.10.2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen sowie für erste Vermietungen nach umfassender Modernisierung einer Wohnung gelten.

Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt werden von der Landesregierung durch Rechtsverordnung für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren festgelegt.

Desweiteren hat gemäß § 2 Abs. 1 a Wohnraumvermittlungsgesetz n. F. derjenige den Immobilienmakler für die Wohnungsvermittlung zu bezahlen, welcher diesen beauftragt hat.

Insbesondere in Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt soll dadurch sichergestellt werden, dass wirtschaftlich schwächere Wohnungsinteressenten nicht dadurch zumindest teilweise vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen werden, dass sich diese die Bezahlung einer Maklerprovision nicht leisten können.

Denn bisher war es üblich, dass der Mieter die Maklerprovision für eine vom Vermieter angebotene Wohnung zu bezahlen hat, obwohl der Mieter den Makler mit der Vermittlung der Wohnung überhaupt nicht beauftragt hat.

 

Ab wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?

Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 5. März 2015 beschlossen. Die neuen Regelungen sind zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Zu beachten ist allerdings, dass Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse der Erlass von Rechtsverordnungen durch die Länder ist. Diese weisen die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten aus. Erst wenn ein Gebiet ausgewiesen wurde, kann die Mietpreisbremse dort gelten.

Bayern hat kürzlich eine entsprechende Verordnung erlassen, d.h. die Mietpreisbremse tritt am 1.8.2015 in Kraft.

Das Bestellerprinzip hingegen ist bereits in Kraft Seit 1.6.2015.

 

Fazit:

Die Mietpreisbremse ist auch für Bayern beschlossen.

Wie schon im Vorfeld angekündigt, betrifft sie auch den (Groß)-Raum München.

Hier eine Aufstellung der Orte, die es betrifft:
www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/gemeinden_-_mietpreisbremseverordnung.pdf

In den ausgewiesenen Gebieten dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In München liegt ein aktueller, qualifizierter Mietspiegel vor, dieser kann zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Ausnahmeregelungen werden weiter unten beschrieben.

© Denis Junker / Fotolia

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Ausnahmeregelungen!

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten

Da man die Bereitschaft zu investieren fördern will, sind Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Was bedeutet in diesem Fall Neubau?
Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wird.

Eine weitere Ausnahme ist die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Was bedeutet in diesem Fall „umfassend“?
Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt scheint. Das ist in der Regel gegeben, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Die bisherige Miete kann auch beim zukünftigen Mieter beibehalten werden

Es gibt einen sogenannten „Bestandsschutz“ für Vermieter. Eine zulässig vereinbarte Miete kann bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Vermieter werden nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Eigentümer sollen auch immer mindestens die Miete verlangen können, die schon der Vormieter gezahlt hat, auch wenn diese höher liegt als nach den neuen Regeln der Mietpreisbremse zulässig ist. Vermieter werden also durch das Gesetz nicht gezwungen, die Miete zu senken. Unberücksichtigt bleiben jedoch Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Wie ist es mit weniger aufwändigen Modernisierungen?

Auch weniger aufwändige Modernisierungen können beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (vgl. BGB §559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen). Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist. Denn es ist sinnvoll, dass der Vermieter die Wohnung verbessert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist, und auch, bevor der neue Mieter die Wohnung übernimmt. Dies soll bei der Kalkulation der Miete honoriert werden. In diesem Fall berechnet man die Miete anhand des Mietspiegels auf Grund des Zustandes vor der Modernisierung und schlägt dann die Modernisierungsumlage auf.

 

Was kann ich jetzt noch tun?

Angesichts der Neuregelungen zur Mietpreisbremse sollte sich jeder Vermieter über seine vermieteten Immobilien Gedanken machen.

  • Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf meine Mieten aus?
  • Liegt meine Miete über oder unter dem aktuellen Mietspiegel ?
  • Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Wohnung ermitteln?
  • Macht es Sinn, ernsthaft über einen Verkauf der einen oder anderen Wohnung nachzudenken?

Um Ihnen bei Ihren Überlegungen und Entscheidungen weiterzuhelfen, bieten wir Ihnen folgende Unterstützung an:

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Jeder Immobilieneigentümer hat individuelle Ansprüche an seine Immobilie. Durch die aktuellen Gesetzesänderungen zur Mietpreisbremse ergeben sich zahlreiche Fragen. Neben der Berechnung des aktuellen Mietspiegels, gibt es noch andere Details, die zu berücksichtigen sind.

Als Kapitalanleger möchten Sie sicherlich eine unkompliziertes Anlageobjekt, das Sie nicht ständig beansprucht oder gar Ärger bereitet. Sie sollten daher Ihre Mietobjekte genau unter die Lupe nehmen und die jeweilige Vermietbarkeit und Nachhaltigkeit prüfen.

Wir wissen, welche Umstände vorhanden sein müssen, um eine Wohnimmobilie gut und stressfrei zu vermieten. Wir geben Ihnen unsere persönliche Einschätzung und bringen dabei unsere langjährige Erfahrung im Vermietungsbereich ein.

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Irrtümer zur Mietpreisbremse

 

Irrtum Nr 1 - jetzt noch schnell die Miete erhöhen, oder?
  Da während eines bestehenden Mietverhältnisses die Miete in der Regel ohnehin nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann bringt eine Mieterhöhung als Vorbereitung auf die Mietpreisbremse nichts. Natürlich können Sie unabhängig davon von uns Ihre Miete überprüfen lassen, um zu sehen, welches potential Sie haben. Allerdings raten wir vor einer unbedachten Mieterhöhung ab, denn ein guter Mieter ist auch etwas wert und bei einem Auszug haben Sie einen erhöhten Aufwand für die Neuvermietung. Sollte der Mieter allerdings ohnehin ausziehen, so sollten Sie beim Mieterwechsel versuchen eine gute Miete zu erzielen, die Ihnen dann keiner mehr nehmen kann. Gerne schätzen wir die für Ihre Immobilie und Ihre Vorstellungen marktgerechte Miete ein.
Irrtum Nr 2 - auf möblierte Vermietung umsteigen und das Gesetz umgehen?

  Manch ein Vermieter spielt mit dem Gedanken jetzt seine Wohnung zu möblieren, um somit die Mietpreisbremse zu umgehen. Hierzu sind folgende Punkte wichtig zu wissen: es stimmt zwar, dass der Mietspiegel nicht für möblierten Wohnraum gilt, aber ob deswegen die Regelungen der Mietpreisbremse nicht für möblierten Wohnraum gelten ist zweifelhaft. Unter Umständen wird es ohne Mietspiegel für möblierte Wohnungen schwierieger die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Desweiteren ist anzumerken, dass auf den ersten Blick bei einer Möblierung eine höhere Miete erzielt werden kann. Dem Stehen allerdings einige Nachteile entgegen, die ebenfalls in die Kalkulation eingepreis werden müssen: 1. Richtig hohe Mieten für möblierten Wohnraum werden eigentlich nur bei hochwertiger Ausstattung und in zentralen Lagen bei relativ kurzfristigen Vermietungen (3-12 Monate) erreicht. Das heißt es fallen oft Anfangsinvestitionen im fünfstelligen Bereich an. 2. Häufiger Wechsel, verbunden mit höherer Abnutzung und möglichem Leerstand. (Da der Mieter die Provision nicht mehr zahlt, sollten auch die Vermittlungskosten in der Kalkulation nicht vergessen werden) 3. Da immer mehr Vermieter auf den Zug aufspringen gibt es langsam ein Überangebot an möbliertem Wohnraum, der zu einem Preisverfall führen könnte. Aus diesen Gründen raten wir eigentlich nur in Ausnahmefällen, auf die möblierte Vermietung umzusteigen.

Irrtum Nr 3 - Ab jetzt bekomme ich weniger Miete

Zunächst einmal ist zwar das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft, aber da es für Bayern von der Landesregierung noch keine Verordnung gibt, ist sie noch nicht umgesetzt, daher ist aktuell noch alles beim alten.

Aber selbst wenn die neue Verordnung verabschiedet wird, sieht das Gesetz vor, daß die aktuelle Miete in den meisten Fällen beibehalten werden darf. (Siehe oben unter Ausnahmen)


Noch Fragen?

Wenn Sie irgendwelche Fragen rund um das Thema Mietpreisbremse und Bestellerprinzip haben, dann zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Wir beraten Sie gerne!

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Hinweis:

Die Angaben erfolgen auf der Grundlage der Rechtslage März 2015. Sie dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an einen Rechtsanwalt.

Dieser Beitrag wurde von der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger & Kollegen zur Verfügung gestellt.
Agnesstraße 1-5 | 80801 München Tel.: 089 – 27 77 82 0 | info@hartl-manger.de | www.hartl-manger.de

Weitere Antworten zum Thema finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz:
http://www.bmjv.de/DE/Themen/BauenundWohnen/Mietpreisbremse/_node.html

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