Fragen zum Bestellerprinzip

Bestellerprinzip: Hier das Wichtigste auf einen Blick…

Vorbemerkung:

Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnraum.

Das Bestellerprinzip gilt nicht:

  • für die Vermietung von Gewerberäumen (Läden, Büros, Praxen etc.)
  • den Verkauf von Immobilien

Um die Situation auf angespannten Wohnungsmärkten für Mieter zu erleichtern, hat der Bundestag bereits im April dieses Jahres das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)“ beschlossen.

Das Gesetz besteht aus zwei zentralen Teilen:

der sogenannten „Mietpreisbremse“ welche den rasanten Anstieg der Mieten in Ballungsräumen eindämmen soll und dem sogenanntem „Bestellerprinzip“, welches dem Mieter das Bezahlen der Provision erspart.

Dieses relativ kurze Gesetz ändert andere, bereits bestehende Vorschriften ab: das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), in welchem die Vermietung geregelt ist, sowie das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) in welchem die Vermittlung von Wohnraum, also die Maklertätigkeit, geregelt wird. Den Originaltext des  Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) können Sie hier einsehen.

Das Bestellerprinzip ist bereits am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Was genau versteht man unter dem Bestellerprinzip?

In nachgefragten Ballungszentren, wie München, hat bisher in der Regel der Mieter die Maklerkosten getragen. Das Bestellerprinzip besagt nun, dass derjenige, der den Makler beauftragt auch für die Provision aufkommen muss.

Wir finden den Begriff „Bestellerprinzip“ nicht ganz passend, denn im Ergebnis muss eigentlich immer der Vermieter die Provision bezahlen und der Mieter kann eigentlich gar nicht bestellen, denn:
Aufträge von Wohnungssuchenden sind nur noch in einem Ausnahmefall möglich, der in der Praxis kaum durchführbar ist. (Dazu unten mehr).

Wie sehen die Gesetzesänderungen für das Bestellerprinzip im Einzelnen aus?

§2 (1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1)

§2 (5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn 1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder 2. durch sie, der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.

Was heißt das Konkret?

Der Mieter schuldet dem Makler nur dann ein Entgelt, wenn der Makler ausschließlich auf Veranlassung des Mieters tätig wird und der Mieter den Makler schriftlich beauftragt hat. Das heißt, der Makler sucht aktiv und exklusiv für einen bestimmten Mieter eine Wohnung und darf eine Wohnung auch nur einem einzigen Mieter anbieten. Mit anderen Worten: Der Makler kann keine Wohnung aus dem Bestand anbieten, es sei denn, der Eigentümer trägt in diesem Fall die Provision.

Denn sobald der Makler EINEM Mieter die Wohnung gezeigt hat, ist sie sozusagen „verbrannt“ und der Makler darf die Wohnung anderen Interessenten nur noch provisionsfrei anbieten.

Das Bestellerprinzip führt dazu, dass es momentan für Mieter noch schwieriger wird eine Wohnung zu finden, als es ohnehin in den letzten Monaten bereits war. Wir bekommen täglich Anrufe von Mietern, die uns anbieten „ganz normal wie früher“ die Provision zu bezahlen, um eine Wohnung zu bekommen. Aber der Gesetzgeber schiebt dem ganz klar einen Riegel vor (siehe §2 oben).

Bestellerprinzip: Welche Tricks sind verboten?

 

Das Bestellerprinzip stellt Makler und Eigentümer vor eine neue Herausforderung. Mit viel „Kreativität“ lassen sich manche Betroffene Modelle einfallen, um das neue Gesetz zu umgehen. Hierbei ist zu beachten, dass die meisten Tricks nicht legal sind.

Rechtsexperte Dr. Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt Tipps zu diesem Thema:

1. Vermieter bestellt, Mieter soll trotzdem zahlen

Situation: Ein Makler lässt sich vom Vermieter den Auftrag erteilen, dessen Mietwohnung zu vermitteln. Anstatt jedoch mit einem Inserat öffentlich für die Wohnung zu werben, behält er das Angebot für sich und wartet, bis er einen passenden Suchauftrag von einem Mieter erhält. Erteilt ihm ein Mieter den Auftrag, ein Objekt zu suchen, präsentiert ihm der Makler die Wohnung des Vermieters. Im Zuge des Suchauftrags schickt der Makler dann bei erfolgreicher Vermittlung die Provisionsrechnung an den Mieter.
Der Experte rät: „Ein solches Vorgehen ist im Rahmen des Bestellerprinzips nicht zulässig! Damit ein Makler den Suchauftrag eines Mieters bedienen kann, muss er ausschließlich für den Mieter das von ihm gewünschte Objekt suchen. Hier hat aber der Eigentümer vorher schon den Vermittlungsauftrag erteilt.“

2. Versteckte Klauseln machen Mieter zum Besteller

Situation: Ein Interessent stößt auf ein Wohnungsinserat, das ihm gefällt. Er meldet sich beim Makler und erhält eine Bestätigung seiner Kontaktanfrage, die im Kleingedruckten den Hinweis enthält, dass der Interessent dem Makler einen Suchauftrag erteilt. Der Makler meldet sich im Anschluss bei dem Suchenden und sagt ihm, dass die Wohnung bereits vergeben sei, er aber ein anderes passendes Objekt in petto habe. Bei erfolgreichem Vertragsabschluss sendet der Makler ebenfalls die Provisionsrechnung an den Interessenten, mit der Begründung, dieser habe ihm einen Suchauftrag erteilt.
Der Experte rät: „Durch versteckte Klauseln und Kleingedrucktes kann grundsätzlich kein rechtswirksamer Suchauftrag entstehen. Ein korrekter Suchauftrag muss in Textform, also als E-Mail oder Brief verfasst werden. Zusätzlich muss darin ausdrücklich die Provisionspflicht vereinbart werden.“

3. Servicegebühren verlangen

Situation: Ein Makler lässt sich vom Interessenten die Zusendung des Exposés, den Termin zur Wohnungsbesichtigung oder die Erstellung des Mietvertrags mit einer Servicegebühr bezahlen.
Der Experte rät: „Im Gesetz ist ganz klar geregelt, dass Makler keine anderen Entgelte als ihre Provision verlangen dürfen. Wenn es vorher vereinbart ist, kann sich der Makler zusätzlich tatsächlich nachgewiesene Auslagen wie Telefon-, Porto- oder Fahrtkosten vom Besteller erstatten lassen – mehr jedoch nicht. Das gilt auch im Falle einer gescheiterten Wohnungsvermittlung.“

4. Doppelt Provision verlangen

Situation: Ein Makler erhält einen Suchauftrag für eine Mietwohnung und findet in den Inseraten eines Kollegen ein passendes Objekt. Der Suchende mietet die Wohnung an und beide Makler verlangen von ihren jeweiligen Auftraggebern Provision.
Der Experte rät: „Hier handelt es sich um ein Gemeinschaftsgeschäft. Wenn der Kollege damit einverstanden ist, dass der Makler mit dem Suchauftrag seinem Auftraggeber die Wohnung anbietet, können sowohl der Mieter als auch der Vermieter provisionspflichtig werden. Jeder zahlt dann die Vermittlungsgebühr an den Makler, den er beauftragt hat. Hier gibt es kein Problem mit dem Bestellerprinzip. Denn der Makler mit dem Suchauftrag hat ja exklusiv für seinen Kunden gesucht und hatte die Immobilie vorher nicht in seinem Bestand.“

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Welche Lösungen gibt es?

Grundsätzlich steht der Vermieter zukünftig vor der Entscheidung, entweder:

  • Seine eigene Zeit zu investieren und die Vermietung selbst in die Hand zu nehmen, oder
  • Einen Makler zu beauftragen und zu bezahlen, welcher ihm die Arbeit abnimmt.

Wir haben für Sie hierzu verschiedene – teilweise kostenlose – Dienstleistungen vorbereitet:

Wohnungsbörse

Finden Sie Ihren Traummieter auf unserer Wohnungsbörse.

Auf unserer Wohnungsbörse und in unserer Kartei haben wir Gesuche von Mietern gespeichert, welche uns beauftragt haben, gegen Provision eine Wohnung zu finden.

Melden Sie sich in jedem Fall bei uns. Vielleicht ist ja der richtige Mieter für Sie dabei.
In diesem Fall wäre die Vermittlung für Sie provisionsfrei.

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Individuelles Angebot

Ihr Mieter hat gekündigt und Sie wollen die Wohnung professionell über uns vermieten lassen?

Gerne unterbreiten wir Ihnen ein individuelles Angebot über die Kosten zur Vermietung Ihrer Wohnung.

Ja, nach Aufwand, Miethöhe und Lage Ihrer Immobilie, berechnen wir zwischen 1,19 und 2,38 Monatskaltmieten Provision inklusive Mehrwertsteuer.

Beachten Sie, dass die Kosten der Provision durch steuerlichen Abzug und eine entsprechende Miethöhe (gemäß Mietpreisbremse) sich relativ schnell amortisieren können.

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Sie haben bereits einen Mieter oder der aktuelle Mieter hat einen Nachmieter gestellt?

Ihr aktueller Mieter präsentiert Ihnen einen Nachmieter, oder Sie haben selbst einen Mieter gefunden?

Sie sind sich jetzt aber unsicher, ob die Bonität in Ordnung ist, welcher Mietvertrag zu verwenden ist oder Sie benötigen Unterstützung bei der Übergabe beziehungsweise bei anderen Dingen?

Bei diesen Punkten können wir Sie kostengünstig unterstützen.

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Sie haben aktuell schon einige andere Investitionen getätigt und wollen keine größere Summe für dieVermittlung durch einen Makler bezahlen?

Trotzdem wollen Sie nicht auf eine professionelle Vermittlung verzichten?

Die Lösung hierzu ist unsere Vermietungsflatrate:
Sie zahlen uns eine geringe monatlichen fixe Gebühr.
Dafür übernehmen wir für Sie die Vermietung Ihrer Wohnung – egal wie oft es zum Mieterwechsel kommt!
Zum Beispiel:
Falls der Mieter nach einem halben Jahr wieder kündigt, brauchen Sie sich keine großen Gedanken machen.
Aufgrund der Vermietungsflatrate suchen wir einen neuen Mieter für Sie, ohne dass Ihnen Zusatzkosten entstehen.

Ihr Vorteil:
Die monatliche Rate tut Ihnen nicht weh und wird wahrscheinlich sogar durch steuerliche Abzüge und eine entsprechende Miethöhe (gemäß Mietpreisbremse) direkt amortisiert.

Auf Wunsch können wir Ihnen auch zusätzlich die Sonderverwaltung Ihrer Wohnung anbieten.

Kontaktieren Sie uns für mehr Informationen und ein individuelles Angebot.

Ich will mehr über die Vermietungsflatrate erfahren!

Ihre Miete überprüfen lassen!

Welche Miete wäre bei einer Neuvermietung Ihrer Wohnung unter Beachtung der Mietpreisbremse und des Mietmarktes potentiell durchsetzbar?

Liegt Ihre Miete derzeit über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Wäre aktuell eine Mietanpassung möglich und sinnvoll?

Lassen Sie sich von uns kostenlos die Miete für Ihre Wohnung per Mietspiegel berechnen.
Desweiteren bekommen Sie von uns eine Markteinschätzung zur erzielbaren Miete bei Neuvermietung.

Potentielle Miete Berechnen

Ist jetzt der Richtige Zeitpunkt die Immobilie zu verkaufen?

„Jetzt reicht es! Ich Verkaufe!“

Dies hat uns eine erboste Kundin mitgeteilt nachdem, das neue Gesetz beschlossen wurde.

Viele Vermieter fragen sich inzwischen ernsthaft, ob sich eine Vermietung langfristig noch lohnt.

Unabhängig von den rechtlichen Neuerungen ist der Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie aktuell sehr gut.

Falls Sie sich mit dem Gedanken tragen, jetzt oder in Zukunft ihre Immobilie zu verkaufen, berechnen wir Ihnen gerne kostenlos und unverbindlich den Marktpreis für Ihre Immobilie.

 

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Fragen zum Bestellerprinzip

 

In München kann es doch keine Problem sein, einen Mieter zu finden, da müsste der Makler doch einen Mieter in seiner Kartei haben?

Das Problem besteht nicht darin, dass wir nicht genügend Interessenten in unserer Kartei oder Wohnungsbörse hätten.

Das Problem besteht darin, dass wir eine bestimmte Wohnung nur EINEM einzigen Interessenten anbieten dürfen, ansonsten dürfen wir vom Mieter keine Provision verlangen.

Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass:

  1. Dieser eine Interessent Ihnen als Mieter auch wirklich zusagt?
  2. Sich dieser eine Interessent tatsächlich für Ihre Wohnung entscheidet?
  3. Tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt?

Die Praxis hat gezeigt: die Chance ist da, aber eben nur gering.

Trotzdem sollte man sie nutzen:

Schauen Sie also immer zuerst auf unsere Wohnungsbörse und fragen Sie uns, ob wir einen Interessenten mit Suchauftrag in der Kartei haben, der zu Ihrer Wohnung passt. (Beachten Sie: auf unserer Wohnungsbörse ist nur ein Bruchteil unserer Interessenten veröffentlicht.)

Wäre es nicht fair, wenn der Mieter und der Vermieter jeweils die Hälfte zahlen würden?

Viele Eigentümer und Mieter haben uns darauf angesprochen, dass es doch eigentlich fair wäre, wenn Mieter und Vermieter jeweils die halbe Provision bezahlen würden.

Das finden wir auch.

Aber leider sieht das neue Gesetz diese Möglichkeit nicht vor.

Aber der Mieter kann doch bestellen, dann soll er doch bestellen und bezahlen?

Der Begriff Bestellerprinzip ist eigentlich irreführend, weil der Mieter nicht wirklich bestellen kann.

Der Mieter kann zwar einen Makler mit der Suche beauftragen, aber der Makler darf vom Mieter nur dann eine Provision verlangen, wenn er dem Mieter die Wohnung exklusiv angeboten hat.

Sobald ein Makler mehreren Mietinteressenten dieselbe Wohnung anbietet, kann er keine Provision geltend machen.

Insofern ist dies keine praktikable Herangehensweise für einen Vermieter, wenn er seine Wohnung professionell vermieten lassen möchte, außer er bietet seine Wohnung parallel 20 Maklern an, die parallel jeweils mit EINEM Mietinteressenten zur Besichtigung kommen.

Ganz ehrlich:
Dies ist nicht sehr erfolgsversprechend… weder für Eigentümer, Makler noch Mieter.

Kann ich die Provision von der Steuer absetzen?

Diesen Punkt müssten Sie mir Ihrem Steuerberater abklären.

Als Vermieter können Sie normalerweise die Maklergebühr steuerlich absetzen, indem Sie sie von den Mieteinnahmen abziehen. Entsprechende Zahlungsbelege sollten allerdings als Nachweis vorliegen.

Des Weiteren können die meisten Vermieter bei der Neu-Vermietung die Miete erhöhen. Durch diese beiden Faktoren: Steuervorteil und Mieterhöhung wird siche die Provision auch relativ schnell amortisieren.

Wie hoch ist die Provision jetzt?

Bisher lag die Provision üblicherweise bei 2 Monatskaltmieten zuzüglich MwSt. also 2,38 Netto-Kaltmieten.

Im Moment vereinbaren wir mit dem Eigentümer eine individuelle Provision, welche sich nach den konkreten Anforderungen richtet.

Natürlich können wir nicht den gleichen, von Ihnen gewohnten Service zum halben Preis anbieten.

Je nach geschätztem Aufwand, Art des Objektes, Zustand und Lage des Objektes, sowie Anforderungen des Eigentümers vereinbaren wir eine Provision zwischen 1,19 und 2,38 Monatskaltmieten inklusive Mehrwertsteuer.

Kleinere Dienstleistungen, wie z.B. Bonitätsprüfung und Mietvertragsausfertigung rechnen wir gegen Festpreis ab.

Auf Wunsch bieten wir auch eine Vermietungsflatrate gegen eine geringe monatliche Gebühr.

Kontaktieren Sie uns und wir besprechen das passende individuelle Angebot für Sie.

In welchem Fall zahlt der Mieter Provision?

Mietinteressenten müssen die Courtage nur zahlen, wenn sie den Makler in Textform mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt haben und ihnen die Wohnung exklusiv angeboten wird.

Exklusiv heißt: Sobald der Makler eine Wohnung einem Interessenten angeboten hat, darf er diese keinem weiteren Interessenten mehr zeigen.

Mit anderen Worten: Der Makler muss zuerst den Auftrag vom Mieter haben und wenn er dann eine Wohnung für ihn sucht, darf er ihm weitere Wohnungen anbieten, von denen er vorher keine Kenntnis hatte.

 

Hinweis:

Die Angaben erfolgen auf der Grundlage der Rechtslage August 2015. Sie dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an einen Rechtsanwalt. Dieser Beitrag wurde mit Hilfe der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger & Kollegen erstellt. Agnesstraße 1-5 | 80801 München Tel.: 089 – 27 77 82 0 | info@hartl-manger.de | www.hartl-manger.de Weitere Antworten zum Thema finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz: http://www.bmjv.de/DE/Themen/BauenundWohnen/Mietpreisbremse/_node.html

Noch Fragen?

Wenden Sie sich an den Experten!

Wenn Sie irgendwelche Fragen rund um das Thema Bestellerprinzip
und Mietpreisbremse haben, dann zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Wir beraten Sie gerne!

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